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2018-09-16 15:44:38 来源:云水新闻网
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在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华每日电讯记者梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满:

公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米,含精装修费用。”8月底,面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询,销售人员十分肯定地表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权,相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。

相关维权行为引起地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价,但因购房合同多按建筑面积计价,因而看起来公摊部分也均担了价格。

东原地产董事长罗韶颖则认为,维权的背后是购房者对高房价的抱怨,“里面复杂的买卖、成本计价方式,老百姓一般弄不明白”。

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说,实际操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。

新华每日电讯记者调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

至于公摊测绘里的“猫腻”,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息严重不对等。

楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

尽管如此“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期侵占。”北京莲花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元,却从未公布资金去向。

有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场监管处处长林诗辉认为,按道理应由业主委员会管理或用于补充物业管理费、住宅维修基金等,但实际操作中,以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私囊,“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去”,但是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。

至于房产交易税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。

严荣建议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部分。

公摊计价销售模式全国采用情况不一。艾振强介绍,“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

面对公摊引发的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议严重影响《物权法》有效实施”,广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿,尝试推行套内面积计价。艾振强认为,采取“套内面积”计价的主要好处在于“让房产交易更加透明,最大程度减少后续纠纷,保护购房者合法权益”,同时最大程度避免公摊面积给房产税征收埋下“不公平”隐患。

针对公摊问题引发的种种乱象,多位业内专家认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。即便不立即取消,也需要坚决弥补其中不合理的漏洞,对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化,加强行业源头监管与审核。

经验之谈

香港房地产如何告别“公摊面积”

20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过,2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

调研中,新华每日电讯记者采访了当年参与推动香港房地产市场成功转轨的学者、香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去能接受公用面积主要因为涉及面积不大,主要是楼梯、电梯。”潘永祥表示,近二三十年,香港大型地产项目增多,“甚至出现超过1万平方英尺(约929平方米)的绿化公园”,伴随而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”,不够公开透明;之二在于建筑面积价格失去对购房者的指导作用,比较不同楼盘建面价格变得意义不大。

“公摊”模糊积弊重重,统一明确房地产销售计价标准成社会共识,推行“套内面积”成时代要求。2008年,时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥,推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界,被特区政府采纳。特区政府以地政总署“预售楼花同意方案”和香港地产建设商会为抓手,强制要求开发商再售新楼盘时严格参照标准提供房子的“实用面积”。

特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底,特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,正式将“实用面积”表述纳入法规。

将“公摊面积”排除在计价体系之外,需克服的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说,当时有开发商提出改革可能导致单位面积价格骤增。

潘永祥认为,推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨,这种理论纯属“偷换概念”,计价单位转换并不新增购房成本,关键在于做好社会解释工作。

新房销售计价方式向二手房市场自然传导,带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍,条例实施后,一手住宅物业卖方严格遵守规定,在售楼说明书、价单和广告中,采取“套内面积”作为唯一计价单位,逐渐破除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。

不仅如此,这些房屋其后转入二手房市场买卖,亦继续采用“套内面积”计价,并逐步带动二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。

确保房地产市场稳定的前提下,该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨,特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期,向市场传递清晰信号,帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。潘永祥介绍,正式实施先从新房严格试点,给二手房市场以适应准备期,准备期内允许二手房交易采取“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。

发动力量推广普及。推广期间,特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供社会查阅。

以法律法规形式厘清关键概念。专家学者强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。施永青认为,统一划定相关概念的重要性甚至远远大于计价体系转轨本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用的标准整齐划一是保证市场公平透明有序的基础。

  然而,广州马先生、吉林王女士都表示关联的是陌生人的账号,不符合客服给出的四种情况,记者为此向滴滴公司申请了查询。滴滴公司回应称,对于马先生的情况,系统认为189开头的账号也是马先生的,并且系统会定期根据用户在平台的使用特征变化来更新认知,最新的认知判定两个账号不属于同一人;王女士是因为帮对方支付过订单费用才发生了关联。

  双方一致同意由被告以口头形式道歉,并将登报道歉所需款项5000元捐给金华市红十字会,原告自愿放弃其他诉讼请求。调解过程中双方表现出了相互谅解和体恤。www.85999.com

  从豫呈祥拍卖有限公司9月4日发布的拍卖公告中北青报记者看到,此次拍卖共有10大类物品,包括购物卡、储值卡、黄金珠宝、名人书画、名表、邮票纪念册、服饰、床上用品、电子产品等。竞拍者需要提前提交竞拍申请,然后交纳保证金,保证金交纳成功后持有效证件及保证金交纳凭证到拍卖公司办理竞买手续,“最终共有300组竞拍人参加。”拍卖公司工作人员介绍。

规划建设先行区,是济南贯彻落实国家关于加快新旧动能转换重大部署要求的具体实践,是济南实现拥河北跨发展、拓展城市空间的重大战略决策。9月14日下午,“纪念济南解放70周年泉城巨变”2018全国网络媒体看济南活动来到济南新旧动能转换先行区。在不久的将来,这里将崛起一座绿色生态、低碳环保、产城融合、智慧宜居的国际化现代新城,济南由“大明湖时代”迈向“黄河时代”。

产业为本 黄河北岸崛起现代绿色智慧新城

驱车驶过黄河大桥,两侧林立的高楼变成了满眼的绿意,整齐划一的防护林、水草丰茂的鹊山龙湖、湖光山色的鹊山水库,先行区的生态环境得天独厚。

“这不仅仅是济南的新旧动能转换先行区,也是山东省、是全国的先行区。不久的将来,这里将崛起一座绿色生态、低碳环保、产城融合、智慧宜居的国际化现代新城。”9月14日下午,在与全国网媒记者的座谈会上,济南新旧动能转换先行区党工委副书记、管委会主任宋卫东向全国网媒记者介绍先行区的总体发展规划。

济南新旧动能转换先行区党工委副书记、管委会主任宋卫东与媒体记者座谈

“举例来说,先行区内其中4个办事处面积共约400多平方公里,其中规划的建设用地仅100平方公里左右不到1/3,其余规划的全是生态区域。”宋卫东用实际数据向记者传达先行区“生态优先”的建设理念。

据介绍,济南新旧动能转换先行区将以产业发展为本,在创新、智慧、绿色、改革开放上先行,通过万物互联、数据智能驱动,成为济南“打造四个中心”的新引擎。

以城市建设为载体,在各组团培育先进主导产业,功能布局细密混合,确保职住平衡、产城融合;以生态建设为支撑,规划黄河湿地公园,打造协同两岸发展的城市“绿芯”,把黄河变成“城中河”,通过产、城、河三位一体融合发展,逐步把先行区建设成为现代绿色智慧新城。

先行区着力打造“三区一高地”,打造改革开放先行区、创新引领先导区、城市治理试验区和“四新”经济新高地,助力济南由“大明湖时代”向“黄河时代”迈进、由赶超型城市向引领型城市转变,在山东省新旧动能转换中打头阵、挑大梁、作示范。

对标雄安 一张蓝图绘就发展新高地

动能转换,规划为先。在规划建设上,济南新旧动能转换先行区立足“世界眼光、国际标准、山东优势、泉城特色”,对标雄安新区,坚持规划引领,全球招标,努力做到“多规合一”,坚持一张蓝图干到底,把先行区建设成地上地下立体开发、生态生活生产融合发展、规划建设管理智慧高效的济南城市副中心、发展新高地。

坚持基础设施先行,着力推进先行区道路网、轨交网、通信网、管廊网、生态网建设,增强可持续发展的承载能力。坚持交通先行,加快黄河两岸同城融合,在先行区规划范围内原有的10条公路、铁路桥梁基础上,拟再规划新建10条跨河桥隧。

一个片区的发展,必须要有发达的基础设施作为支撑。记者了解到,齐鲁大桥、凤凰大桥、黄河大桥改造和泺口隧道“三桥一隧”工程已于2017年底开工建设,并同步规划建设穿黄轨道交通,“三桥一隧”的建设,将加快济南“长大”的速度,推动济南产业的转型升级和优化布局。

产城融合 先行区结缘多家战略伙伴

按照山东省、济南市新旧动能转换重大工程实施要求,先行区坚持以“四新”促“四化”,即通过新技术、新产业、新业态、新模式,实现产业智慧化、智慧产业化、跨界融合化和品牌高端化,提供新供给,创造新价值,实现以产兴城、以城促产,产城融合、动能跃升。

目前,袁米农业科技项目、中科院济南先进动力研究所、绿地国际博览城、“中国氢谷”、东旭产业园区、山东地矿集团黄河新动能产业基地等项目已签署合作协议,总投资超过1000亿元;菜鸟网络济南智慧物流中心、融科济南国际资讯中心等10余个项目已具备签约条件。

同时,建立了先行区招商引资储备项目库,储备了众云新动能产教研集群、联东U谷济南生态科技谷、华润健康小镇和城市综合体等120余个项目。

项目引爆 8个重点项目集中开工

在项目建设上,先行区积极筹划引爆工程建设,打造新旧动能转换新引擎。

记者了解到,由济南城建集团建设的冠世花园植树绿化已基本完成,鹊山公园、黄河公园引爆段工程和大寺河生态水系引爆区段等工程已完成策划。8月29日,济南新旧动能转换先行区集中签约暨重点项目开工活动成功举办,高端装备制造产业园、山东科学城、国际会展中心、引爆区安置一期工程、黄河公园一期工程、泉水浴场、市政道路及管线工程、等8个重点项目集中开工建设,规划用地超过2万亩,总投资超千亿元。重点项目的集中开工,实现了先行区建设的大项目引爆,拉开了先行区建设发展的总体框架,标着着先行区正式驶入建设发展的快车道。

当好“店小二” 全市率推企业投资项目建设承诺制

按照“一次办成”改革和政务服务“零跑腿”“只跑一次“你不用跑我来跑”要求,先行区在济南全市率先推进企业投资项目建设承诺制,建立了完善的行业信用管理体系,强化事中事后监管制度全覆盖。

此外,积极推行“店小二”服务模式,组建专业化代办队伍,实行“全程代办、跟踪服务”制度,推进网上办理,切实践行“你发财、我发展”理念,助力企业加快发展。

下一步,济南新旧动能转换先行区将以产业为基础,完善配套服务,提升生态环境,加快项目建设,按照一年起势头、三年有突破、五年大发展、十年塑优势的发展要求,建设一座产城融合发展的现代绿色智慧之城,助力济南从大明湖时代迈进黄河时代,打造“大强美富通”现代化新省会。

来源:舜网

  0分与关于公平的一堂课http://bbs.cps.com.cn/archiver/20171216/3522.html

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在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华每日电讯记者梳理发现,住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发群众不满:

公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米,含精装修费用。”8月底,面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询,销售人员十分肯定地表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费?近两年来,四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权,相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。

相关维权行为引起地方房管部门关注。成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为,“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读,实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价,但因购房合同多按建筑面积计价,因而看起来公摊部分也均担了价格。

东原地产董事长罗韶颖则认为,维权的背后是购房者对高房价的抱怨,“里面复杂的买卖、成本计价方式,老百姓一般弄不明白”。

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说,实际操作中,公摊面积成为买房中最不透明的一项,一些房地产商借机欺诈,面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。

新华每日电讯记者调研了解到,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。

北京大学房地产研究中心主任楼建波表示,《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现,致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算,只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测公摊大小,导致出现不少乱象。

至于公摊测绘里的“猫腻”,吴永辉表示,测绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算公摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知识,双方信息严重不对等。

楼建波说,2017年以来,各地房地产测绘市场逐步放开,测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

尽管如此“公摊”并不合规,但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为,国内对于公摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以规范。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有,如今被开发商长期侵占。”北京莲花桥附近一小区业主抱怨,开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元,却从未公布资金去向。

有关公摊面积收益,海南省住建厅房地产市场监管处处长林诗辉认为,按道理应由业主委员会管理或用于补充物业管理费、住宅维修基金等,但实际操作中,以楼宇广告为代表的绝大部分公摊收益都被开发商或物业中饱私囊,“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

严荣、万科物业规划发展部总监吴剑侠等认为,物业管理是公区管理,计费时纳入公摊面积“还算说得过去”,但是,供暖费等费用收取时也按公摊面积计算,则实在没有道理,因为公摊里基本没有供暖设备。

至于房产交易税等其他支出,易居智库研究总监严跃进则认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。

严荣建议,即便按照建筑面积征收房产税,也应坚决刨去包括地下车库、物业用房、用地等不应重复计税的部分。

公摊计价销售模式全国采用情况不一。艾振强介绍,“公摊面积”这个销售概念源自香港,脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式,2013年起香港转向以套内面积计价的销售模式。

面对公摊引发的诸多问题,一些专家认为,多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议严重影响《物权法》有效实施”,广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿,尝试推行套内面积计价。艾振强认为,采取“套内面积”计价的主要好处在于“让房产交易更加透明,最大程度减少后续纠纷,保护购房者合法权益”,同时最大程度避免公摊面积给房产税征收埋下“不公平”隐患。

针对公摊问题引发的种种乱象,多位业内专家认为,公摊问题积弊已久,建议按照国际通行的管理方式,分步骤、分阶段逐步进行调整。即便不立即取消,也需要坚决弥补其中不合理的漏洞,对公摊面积的设计和测量标准进行统一、规范、细化,加强行业源头监管与审核。

经验之谈

香港房地产如何告别“公摊面积”

20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过,2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

调研中,新华每日电讯记者采访了当年参与推动香港房地产市场成功转轨的学者、香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去能接受公用面积主要因为涉及面积不大,主要是楼梯、电梯。”潘永祥表示,近二三十年,香港大型地产项目增多,“甚至出现超过1万平方英尺(约929平方米)的绿化公园”,伴随而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”,不够公开透明;之二在于建筑面积价格失去对购房者的指导作用,比较不同楼盘建面价格变得意义不大。

“公摊”模糊积弊重重,统一明确房地产销售计价标准成社会共识,推行“套内面积”成时代要求。2008年,时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥,推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界,被特区政府采纳。特区政府以地政总署“预售楼花同意方案”和香港地产建设商会为抓手,强制要求开发商再售新楼盘时严格参照标准提供房子的“实用面积”。

特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底,特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,正式将“实用面积”表述纳入法规。

将“公摊面积”排除在计价体系之外,需克服的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说,当时有开发商提出改革可能导致单位面积价格骤增。

潘永祥认为,推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨,这种理论纯属“偷换概念”,计价单位转换并不新增购房成本,关键在于做好社会解释工作。

新房销售计价方式向二手房市场自然传导,带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍,条例实施后,一手住宅物业卖方严格遵守规定,在售楼说明书、价单和广告中,采取“套内面积”作为唯一计价单位,逐渐破除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。

不仅如此,这些房屋其后转入二手房市场买卖,亦继续采用“套内面积”计价,并逐步带动二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。

确保房地产市场稳定的前提下,该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨,特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期,向市场传递清晰信号,帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。潘永祥介绍,正式实施先从新房严格试点,给二手房市场以适应准备期,准备期内允许二手房交易采取“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。

发动力量推广普及。推广期间,特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供社会查阅。

以法律法规形式厘清关键概念。专家学者强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。施永青认为,统一划定相关概念的重要性甚至远远大于计价体系转轨本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用的标准整齐划一是保证市场公平透明有序的基础。


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