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2019-03-08 02:57:55 来源:云水新闻网
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概述

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年2月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14850元/平方米,环比下跌0.35%,连续6个月下跌,跌幅比2019年1月收窄0.7个百分点。跌幅大幅度收窄,市场稳定态势显著。

从100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看,深圳以63109元/平方米占据榜首;其次为北京,挂牌均价62686元/平方米;挂牌价第三为上海,2月挂牌价为57637元/平方米;广州以42224元/平方米位列第五。一线城市跌幅小幅收窄,4个一线城市中,仅有北京上涨0.71%,广州环比跌幅最大,下跌3.10%,跌幅扩大;深圳环比下跌0.63%,上海环比仅下跌0.15%。热点二线城市中,也仅有厦门、三亚、苏州等少数城市小幅上涨,大部分城市处于下跌趋势,但跌幅也明显放缓,随着调控的深入,下跌空间有限,市场稳定趋势显著。

成都2月份土地市场成交面积环比下降。土地供应面积为84.9万平方米,环比下跌60%,成交面积为221万平方米,环比下跌10%;挂牌房源仍是120万以下占比最多,仍以刚需、改善为主。

从整体来看,近一年来成都挂牌价呈下跌的趋势,跌幅逐步平稳,可以看出调控效果显著,房产市场逐步稳定。

一、全国市场分析

受春节假期因素影响,2019年2月土地供应环比缩减,成交面积下滑。各线城市土地成交额环比均回落,与去年同期相比一线城市土地成交额上涨,二三四线城市同比均下降,土地市场保持理性。30个重点城市新建商品房成交面积787.91万平方米,同比上涨8.3%,环比下跌38.5%。分城市等级来看,各等级城市销售面积环比均有不同程度下跌。从同比变化看,一线与三四线城市呈现涨幅,二线城市呈现下降。二手房市场方面,2月100城二手住宅挂牌均价环比持续下跌,但下跌城市数量减少跌幅收窄。各等级城市均价环比均下跌,分区域看,东北地区均价环比持平,其他区域均价环比均有不同程度下跌。

1.1 房地产调控强化城市间政策协同, 将加快集体经营性建设用地入市改革

01中央一号文件:加快建立城乡统一的建设用地市场

2月19日,《中共中央、国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》正式出台。《意见》提出,将全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革。抓紧制定加强农村宅基地管理指导意见,研究起草农村宅基地使用条例。加快建立城乡统一的建设用地市场。

02《住宅项目规范》征求意见,首次明确住宅建筑应以套内使用面积进行交易

《住宅项目规范(征求意见稿)》中提出,“城镇新建住宅建筑应全装修交付”(不同于“精装房”)。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这条规范并不意味着取消了“建筑面积”或“公摊面积”, 因为实际上在目前的新房销售时,虽然开发商们推广时用的房价是建筑面积单价,但其实在购房合同中,基本上都是按照套内面积进行交易的。

03各地因城施策优化调控政策组合,整体基调以“稳”为主

地方层面,各地因城施策优化调控政策组合,但整体基调仍以“稳”为主,其中上海表示将着力稳市场、稳房价、稳预期;深圳指出要做好稳房价、稳租金、稳预期工作;郑州、贵州则继续加大房地产市场监控力度,整治市场乱象。合肥、阜阳在坚持住房居住属性的前提下,对楼市调控政策进行微调。

04粤港澳大湾区打造世界级城市群,推进区域协同发展。

2月18 日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,规划明确香港、澳门、广州、深圳四大中心 城市将继续做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用,以及香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海三个极点,发挥强强联合的引领带动作用。

05发改委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,地方积极响应

北京通州区将与河北廊坊北三县整合规划,推动北京城市副中心与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。浙江召开大都市区建设新闻发布会,全省将形成以杭州、宁波、温州、金义四大都市区核心区为中心带动,以环杭州湾、甬台温、杭金衢、金丽温四大城市连绵带为轴线延伸,以四大都市经济圈为辐射拓展的“四核、四带、四圈”网络型城市群空间格局。吉林规划“长春经济圈”,通过交通网络连接哈尔滨都市圈、沈阳经济区、内蒙古东部地区,辐射俄罗斯、日本、韩国等东北亚国家。

1.2.1 2019年2月全国地级市土地市场供应面积和成交面积环比双双下降

受春节影响,整个2月全国主要地级市土地供应总量环比下降29.5%,与去年同期相比则上涨6.2%,成交面积环比下降44.3%,同比下降18.6%。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局

整理:诸葛找房

1.2.2 2019年2月,各线城市土地成交额环比均回落

2月份,各等级城市土地成交额环比均现回落,其中一线城市环比下跌7.9%,二线城市环比下跌43.6% ,三四线城市环比下跌49.3%,跌幅最大。与去年同期相比一线城市土地成交额同比上涨27%,二线城市同比下降42.2%,跌幅最大,三四线城市同比下降28.8%。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局

整理:诸葛找房

1.3 新房:受春节假期影响,30个重点城市2月新建商品房成交面积环比下跌,较去年同期走高

2019年2月,30个重点城市新建商品房成交面积787.91万平方米,同比上涨8.3%,受春节因素影响,环比下跌38.5%。分城市等级来看,各等级城市销售面积环比均有不同程度下跌。从同比变化看,一线与三四线城市呈现涨幅,二线城市呈现下降。

数据来源:各地住建委、房管局

整理:诸葛找房

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

1.4.1 二手房市场: 2月100城二手住宅挂牌均价环比持续下跌,下跌城市数量减少跌幅收窄

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年2月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14850元/平方米,环比下跌0.35%,连续6个月下跌,跌幅比2019年1月收窄0.7个百分点。跌幅大幅度收窄,市场稳定态势显著。

从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市47个,平均涨幅0.87%;持平城市2个;下跌城市51个,平均跌幅1.49%。2019年2月,受春节假期影响,市场下跌趋势明显放缓,稳定态势愈加显著,环比上涨城市增多,略小于环比下跌城市数量,且下跌城市平均跌幅收窄。

表:2019年2月100城二手住宅挂牌价格

表:2019年2月百城二手住宅挂牌价格涨跌城市

数据来源:诸葛找房

1.4.2 各等级城市均价环比均下跌,但跌幅收窄

分城市层级来看,各城市级别价格差距明显,一线城市二手住宅挂牌均价56329元/平方米,二线城市二手住宅挂牌均价18286元/平方米,三四线城市二手住宅挂牌均价10481元/平方米。一线城市二手住宅挂牌均价遥遥领先于其他城市,是二线城市的3.1倍,是三四线城市的5.4倍。

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,虽然各等级城市均价均有不同程度的下跌,但跌幅收窄,一线城市均价环比下跌0.60%,跌幅收窄0.42个百分点;二线城市均价环比下跌0.13%,跌幅收窄1.01个百分点;三四线城市均价环比下跌0.46%,跌幅收窄0.53个百分

表:不同城市等级二手住宅挂牌环比情况

数据来源:诸葛找房

从区域分布来看,东部发达城市较多,以20800元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,中部挂牌均价10388元/平方米,西部、东北挂牌均不足万元,挂牌均价分别为9884元/平方米和9346元/平方米。

从环比情况来看,东北地区均价环比持平,其他区域均价环比均有不同程度下跌。其中西部地区均价下跌最大,环比下跌0.58%,其次为中部地区,环比下跌0.43%,东部地区均价环比小幅下跌0.30%。

表:不同区域二手住宅挂牌环比情况(元/平方米)

数据来源:诸葛找房

二、成都市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 3月15日施行成都住房公积金个人住房贷款实施细则

认房又认贷,月还款额不得高于月收入的50%。无住房且无未结清的住房贷款执行首套房公积金贷款政策;有一套住房但无未结清的住房贷款、无住房但有一笔未结清的住房贷款、有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料)均执行第二套房公积金贷款政策;认定为购买第三套及以上住房,不予贷款。

2.1.2 行业动态

01 2019年2月成都一手住宅网签量走低(受春节影响)

截至2月28日,成都新建期房成交套数7655套(因成都住建委网站迁移,22-24数据缺失)。

02 2019年2月成都土地出让价低价为主

2019年2月底,成都土地市场一口气挂出多宗宅地,分别位于武侯区、龙泉驿、天府新区、都江堰,最高价22739.4640万元。

2.2 土地市场解读

2.2.1 2月成都土地市场供应降低

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。受2019年成都供地计划完成压力大的影响,2月份供应土地规划建筑面积84.9万平方米,环比大跌60%。

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年11月以来,土地市场一直较为低迷,12月土地成交面积大幅上涨带动成交金额大幅上涨,2月土地成交金额回落至10.83亿元。2月土地市场溢价率持续低位徘徊,环比跌4.56个百分点至0.00%。

数据来源:成都国土局;整理:诸葛找房

2.2.2 2月成华区地块扎堆出让,6宗地块

2.3新房市场解读

2.3.1成都新建商品住宅住宅成交面积大涨

2019年2月,成都新建商品住宅总成交套数7655套,相比一月下跌55%,面积921429,相比一月下跌53%。

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房


2.4二手房市场解读

2.4.1 2月成交量环比下跌,市场预期有所回暖

2月份成都市二手住宅成交3898套,环比下跌49%,尽管2月成交量低于1月,但成交量有所回暖,2月底最后几天二手房成交量均在400套以上,暂未突破2019年历史新高,剔除掉春节,市场的成交量仍然处于低位。

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

数据来源:成都住建委;整理:诸葛找房

2.4.2 2月份二手房市场价格继续下行,挂牌量上升10%

2月份成都市二手房挂牌价为15967元/平方米,环比下跌0.99%,挂牌价连续11个月下跌。挂牌量上升10%,环比上月增加13773套。

数据来源:诸葛找房

从单月挂牌价趋势来看,2月成都挂牌价波动较小,中旬价格有所回落,月底出现回升,整体价格稳定。

数据来源:诸葛找房

2.4.3 2月成都二手住宅挂牌房源价格段、面积段占比无明显变化,市场供应结构趋于稳定

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,150万占比最多,高达33%,其次为80万内房源,占比25%,两者占比近6成。各价格区间占比无明显变化,市场趋于稳定。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源面积分布来看,80平米以下占比最多,为39%,其次为90-120平方米,占比24%,两者占比超六成。市场以刚性及改善型购房需求为主。

数据来源:诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看,3居占比最多,占比39%;其次为2居,占比33%,两者占比超7成。2居室和3居室仍为市场主流。

数据来源:诸葛找房

2.4.4 锦江区挂牌均价最高达22975元/平方米;天府新区挂牌房源量最多

从各城区二手住宅挂牌均价来看,锦江区仍高居榜首,环比上月上涨12%。高新区、锦江区、青羊区房价遥遥领先于其他区域且高于区域均价。都江堰挂牌均价最低,为9777元/平方米。

数据来源:诸葛找房

从城区挂牌量上来看,天府新区以12522套领先,二手房市场最为活跃,锦江区挂牌房源量12022套位居第二。天府新区、锦江区、高新区、郫都区四区房源挂牌量最多。

数据来源:诸葛找房

2.4.5 2月份二手住宅降价房源量高于涨价房源,业主信心不足

从降价房源量上来看,2月份成都降价房源量呈现波动,2月21日降价房源量单日最高达到1247套,此后降价房源量出现回调,日均降价房源量在527套左右。

数据来源:诸葛找房

从涨价房源量上来看,春节后涨价房源数量较大,单日涨价房源量最高达到345套,日均涨价房源量在163套左右。

数据来源:诸葛找房

2.4.6 天府新区降价房源量高居榜首,2月累计降价房源量1277套

从各城区降价房源量来看,天府新区降价房源量最多且遥遥领先于其他区域,2月份共有1277套降价房源,其次为郫都区,降价房源量为1254套。挂牌房源数量分布基本与各城区挂牌房源总量分布相似,降价房源量较少的区域为都江堰、高新西区、成都周边。

数据来源:诸葛找房

2.4.7 降价房源量TOP20小区,套数降幅最多在57套

数据来源:诸葛找房

2.4.8 热点城区挂牌量价小幅波动,市场平稳运行

数据来源:诸葛找房

2.5 租赁市场解读

2.5.1  2月成都平均租金29.68元/平方米/月,租赁市场整体稳定

2月份成都平均租金29.68元/平方米/月。第一季度以来,成都进入传统租赁市场淡季,租金价格回调。2月租金环比下跌0.03%(数据来源:诸葛找房)

2.5.2 城区城郊租金分化明显,锦江区最高,双流区领跑近郊

成都各城区租金差异显著,锦江区以41.38元/平方米/月的租金价格高居首位,武侯区其次,租金为38.06元/平方米/月。青羊区、成华区分列第三、四位,租金均过30且高于全市平均租金水平。各城区租金价格分布梯度较为明显。近郊方面,双流区受益于互联网产业工作人员旺盛的租房需求,以23.69元/平方米/月的租金领跑郊区租金。

数据来源:诸葛找房

2.5.3 锦江区、武侯区、青羊区、金牛区包揽商圈租金TOP20

商圈租金TOP20由锦江区、武侯区、青羊区、金牛区全部包揽。锦江区由于有春熙路、红星路等高端住宅及商业区,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。



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